47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

构建发展新格局 建设世界级旅游目的地******

　　党的二十大回顾总结了过去五年的工作和新时代十年的伟大变革，阐述了开辟马克思主义中国化时代化新境界、中国式现代化的中国特色和本质要求等重大问题，对全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴进行了战略部署。党的二十大报告，是党团结带领全国各族人民夺取中国特色社会主义新胜利的政治宣言和行动纲领。

　　陕西将坚持文旅融合高质量发展，在发展社会主义先进文化、弘扬革命文化、传承中华优秀传统文化的过程中积极赋能旅游发展，大力发展红色旅游、绿色旅游、乡村旅游、智慧旅游、文明旅游，不断扩大开放水平，努力构建发展新格局，推动陕西建成传承中华优秀文化的世界级旅游目的地和国际文化旅游中心。

　　全面统筹整合旅游资源，科学优化旅游空间布局。开展全省旅游资源普查，全面摸清旅游资源家底，形成“五维合一”的成果体系，为旅游资源科学保护、合理开发提供基础依据。加快构建“一核四廊三区”文旅发展新格局。打造关中综合文化产业带、陕北民俗及红色文化产业带、陕南自然风光生态旅游产业带。依托黄帝陵、兵马俑、延安宝塔山、秦岭、华山等陕西文旅资源，打造一批闻名世界、国内一流的旅游集聚区。以长城、长征、黄河国家文化公园（陕西段）建设为契机，推动全省红色旅游资源保护利用体系建设，带动红色旅游发展。

　　实施重大项目带动战略，全面提升旅游发展水平。陕西将精准把握打造万亿级文旅产业和促进文旅消费的目标任务，推动七条文旅重点产业链建设，推进县域文旅产业发展，实施文化产业“十百千”工程，建设一批文化厚重、内涵丰富、特色鲜明、市场前景好的重点项目，培育一批富有陕西特色的世界级旅游景区和度假区，形成一批世界一流、全国领先、独具特色的文旅产业集群，增强文旅企业竞争力，提升发展能级。

　　加大优质产品和服务供给，更好满足人民群众的旅游需求。陕西将坚持旅游为民原则，以高品质供给推动旅游业高质量发展，大力发展乡村旅游、夜间旅游、康养旅游、房车露营等新兴业态，打造一批文化特色鲜明的旅游休闲城市和街区，推出一批特色鲜明的精品旅游线路，形成一批竞争力强的旅游商品。持续办好西安丝绸之路国际旅游博览会、陕西旅游商品大赛、西安国际文创产品创新创意大赛等大型活动，支持和鼓励社会力量广泛参与旅游商品研发推广，打造陕西旅游商品IP。秉持旅游便民利民理念，加强旅游基础服务设施建设，持续推动旅游景区智能化、信息化发展，完善旅游智能服务体系、便民惠民体系、安全保障体系和行政服务体系，提高游客满意度。

　　深化“旅游+”融合发展，促进旅游发展质量、效益双提升。近年来，陕西深化文旅融合，大力推进“旅游+”业态发展，大唐不夜城、袁家村乡村旅游、长安十二时辰主题街区等高品质业态成为旅游经济发展的新动能。陕西将坚持以文塑旅、以旅彰文，不断深化文旅融合发展，建立省级文化旅游产业融合实验区机制，统筹推进“一市一品”创建工作，打造一批地域特色鲜明的文旅融合示范区。创新推动“旅游+”发展，更好融合历史文化、自然生态、科技教育等元素，培优夜间观光、生态旅游、自驾露营、研学旅行等业态，推动旅游业向现代化、智慧化、品质化、国际化转型升级。抓紧实施文旅科技创新工程、上云用数赋智文旅试点、文旅产业赋能乡村振兴计划等融合创新发展重点工作，大力发展陕西特色文旅融合业态，赋能旅游业高质量发展。

　　主动服务外交大局，推动文化和旅游国际交流合作走深走实。党的二十大报告提出，坚守中华文化立场，提炼展示中华文明的精神标识和文化精髓，加快构建中国话语和中国叙事体系，讲好中国故事、传播好中国声音，展现可信、可爱、可敬的中国形象。文化和旅游国际交流合作在增进民心相通、提升国家形象、增强文化软实力等方面发挥着重要作用。陕西将坚定不移地参与“一带一路”高质量建设，创新观念、开拓思路、拓展方式，举办好丝绸之路国际艺术节、西安丝绸之路国际旅游博览会等重大国际交流活动，积极参与“欢乐春节”“云游中国”“中国文化周”等品牌活动，发挥好境外新媒体矩阵传播作用，宣传推介陕西省精品剧目、特色美食、非遗和旅游资源，促进中华文明与各国文明的交流，在全面建设社会主义现代化国家新征程上，奋力谱写陕西文化和旅游强省建设的新篇章。

　　（高阳 作者系陕西省文化和旅游厅党组书记、厅长）